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抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿 。我国《商业银行法》明确提出商业银行开展信贷业务应当实行担保。抵押是一种重要的担保方式。
贷款抵押的作用和现状，已有许多论述。当借贷双方之间出现信息不对称时，抵押和担保既有利于解决银行面临的逆向选择，也有利于借款人避免银行的信贷配给(Stiglitz & Weiss,1981,1986; Besanko & Thakor,1987;蓝虹，穆争社，2004)。办理抵押贷款可加大公司所有者/管理者个人违约成本并提高借款人履行合同的激励(Inwon Song ，2004)。
我国抵押贷款发展较快。据人民银行成都分行联合调查组对国有商业银行10个县级以上机构2000年末贷款情况的统计调查，其中信用贷款占贷款余额的28.58%，担保贷款占71.42%(其中抵押贷款41.45%)(窦广涵，刘昱，2004)。
如何衡量抵押贷款的实际担保效果?抵押贷款是否具有普遍的实际担保效果?实际担保效果的主要影响因素如何?本文通过实证研究 方法 进行初步研究，并提出政策建议。
国外研究 国外实证研究表明，因为在贷款清收过程中可以出售抵押物还贷，贷款抵押能够提高贷款偿还水平，实现较高的贷款回收率(Carty，1998;Gupton等，2000;G. Kabance.，2001;K Emery.，2003;J. Franks，A de Servigny，S Davydenko，2004;J Grunert， M Weber，2005)。从多国数据比较来看，抵押物对贷款回收率的影响，因破产法及对债权****利的影响、抵押物的种类、抵押物的价值评估方法及重评频率的不同而表现出明显差异;宏观 经济 状况对抵押物变现价值有显着影响(J. Franks，A de Servigny，S Davydenko，2004)。Franks等人的研究对影响因素进行了识别，但没有对影响的大小进行定量测算。
国内研究 内抵押贷款的研究文章主要采用了定性分析、列举归纳的方法。研究 文献 集中在存在的 问题 的归纳、抵押物价值评估质量(鹿亚芹，2003)、评估、登记费用高(叶春茂，胡友生，叶向东，1996;李瑞丽，2000)、抵押物种类的选择(朱建华、杨晓荣，1997)、以物抵债的限制条件、快速变现的限制(程凤朝，2004;左利英，2005)、法定清偿顺序的影响、抵押物破产受偿率低(上海市高级人民法院，1998;隋军等，2002;四川省政府体改办调研组，2003)等方面，缺乏对抵押物担保效果进行系统实证研究的文献。
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