胡函

 

 

 

 

9月25日，南京发布住房限购限贷政策，规定暂停向拥有一套住房及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品房及二手住房，并暂停向拥有两套及以上的本市户籍居民出售新建商品住房。 该政策出台的当天， 南京离婚人数激增三倍，二手房市场也变得异常火爆。

南京政府出台限购政策的根本原因还是为了抑制近年来房价增长过快的趋势。众所周知，上海等一二线大城市的房价高达上万一平米，而2016年上海人均月薪酬约为8825元，实际上，由于贫富差距以及分配不均，一般人的平均薪酬永远是小于这个平均值的，也就是说，普通人十几年的工资都不够买一套房子。收入的增幅远远没有房屋价格的增幅大，这说明我国的经济情况并未如房价那样迅猛增长，而房屋价格最终是与实体经济挂钩的，因此一线城市房价不可能永无止境地涨下去，这种房价虚高的泡沫一旦破灭，很可能

会带来又一次的金融危机。

那么，这一奇怪现象背后的原因又有哪些呢？首先，从宏观层面来看，房价上涨不可否认地与当地经济发展水平有着直接关系，比如20世纪初美国在高速公路及铁路的大规模修建过程中就多次出现了房地产泡沫，土地会由于周围经济环境的变化而看上去更有价值。地方经济增长，人民收入也会提高，那么必然会带动物价普遍提高。经济发展的同时又会导致流动人口增加，继而引起在当地购房人数增加，房屋供不应求的时候价格自然会被抬上去。此外，受经济下行压力影响，我国货币政策持续偏宽松，2014年至今央行实行了六次降息、降准，使房地产信贷升温，这虽然有利于去除三四线城市的库存，但同时也为一二线房价继续上涨创造了

条件。

房地产热对于地方政府来说是一件好事，因为地方政府可以借此提高土地价格来增加财政收入。 政府的财政收支50%以上来自卖地收入，因此，政府并不愿意不惜代价打压房地产行业，加上宏观调控的局限性，政府出台的政策的效果往往是在半年后甚至更长时间之后才能显现，政府无法准确地判断出半年以后的经济形势，因此对于房地产行业的调控不能一蹴而就。

其次， 从微观层面上来看， 其实经济很大程度上是个 “自我实现的预言”，也就是说，某种程度而言，房价其实是由投资者来决定的， 取决于人们对房价未来走势的预期。 比如，最初因为经济水平、人口数量等因素引起的房屋价格上涨，吸引了看涨的投资者，从而导致了住房价格进一步提高，价格提高又会吸引更多的投资者，从而出现房价非正常持续走高的恶性循环，继而催生出房地产的投机性泡沫。

房地产市场之所以被投资者看好，与投资者对房价的心理预期息息相关，货币的时间价值决定了人们必须把钱存入银行或者投资来维持其初始价值，否则钱就会变得越来越不钱。购买黄金是最传统的保值方式，但黄金毕竟不像房屋那样升值快，因此风险偏好性投资者就会选择房地产这样高回报的投资。就算房屋贬值，房子还是可以自己住的。幸运的是，房屋并未出现贬值的趋势，其价格上涨的苗头一直很旺，正是投资者们的这种心理促进了投机泡沫的产生。

然而，投机性泡沫不可能一直持续下去，当投资者对房地产的需求停止了，泡沫就会随之破碎。2006年美国金融业将房地产贷款证券化之后，大量发放次级抵押贷款，任何次级信用贷款人都可以借到房屋贷款，致使当时的房屋价格暴涨，产生出大量泡沫，随后房价下跌，泡沫破灭，从而出现次贷危机。当时的美国人都迷信着房价只涨不会跌的神话，而美国的CPI指数由于只包括了租房价格而不包括购房价格，始终保持在一个正常的比率，因此很多人并不认为房价虚高。事实上，美国的房屋价格暴涨的同时，租金却止步不前，这就已经说明了其金融市场的体制出现了问题。

反观当今的中国房地产市场，近十年来，一二线城市的房价以迅雷不及掩耳盗铃之势快速增长着，居民人均收入增长速度明显落后于房价，这与美国2006年次贷危机之前的楼市十分相似。而三四线城市的房价却已经基本趋于稳定，市场达到一个相对饱和状态。为什么又会出现这种结构性泡沫呢？除了大城市人口激增导致的人们对住房的刚性需求因素外，投资者投机行为的放大以及反馈环的加强也是导致这一问题的关键原因：一二线城市经济发达，投资者认为其更有投资价值，而投资者越多，房价自然会上涨地越快；三

四线城市经济基础相对较差，对投资者的吸引力较弱，房价上涨的也较慢。可以说，三四线城市由投机行为导致的房地产泡沫是要小很多的。

此外，媒体对公众的投资心理也有指引作用。如果专家看涨房价，那么人们会担心房价会继续涨下去，直到自己买不起房， 于是就会选择尽早购房。 虽然也有些学者看跌房价，

但毕竟现有的趋势仍然是上涨，未来价格不可预测性的特点决定了泡沫不会立即破碎，或许还将持续很长一段时间。

比如上海本身是人才与富豪的聚居地，人口众多，统计局公报显示，2015年末上海市常住人口总数就有2451.27万人，因此上海房价高昂大部分原因还是由供求关系导致的。炒房者的投机行为继而抬高了房价，尤以陆家嘴金融圈的房价为甚，可是与美国次贷危机不同，这些高价房的购买者本身大多是有钱人，并不是次级信用贷款人，即使房价虚高对他们来说也顶多造成自身的资产损失，因此上海的房地产价格还不能算是大的离谱，泡沫也不会在短时间内支离破碎。

最好的一种情况是，各地的实体经济迅猛增长并赶超房价增长幅度，将房地产泡沫挤出，但很难说这是否又会出现新一轮的投机性泡沫。

诚然，只要市场上存在投机需求，投机性泡沫就无可避免，然而我们可以将其控制在一定范围之内，在目前全国经济下行的形势下，显然不能采取紧缩的货币政策，我认为应该对症下药，从房地产行业本身以及向最终还款人借款的金融机构入手，采取对策，基于以上的分析，我想提出以下几点建议：

（1）出台限购政策，以降低需求，调整供求关系来抑制房价。

（2）增加房产税，从而抑制投机需求。

（3）抑制土地价格过快增长，以降低房屋建设成本。

（4）降低不良贷款率，取消“首付贷” 。

未来的形势复杂多变，我们无法准确地预测，只希望能够尽可能地将泡沫降到最小化，使得房地产行业健康发展。

参考文献

[1]王旸.GDP：数据背后的经济[M].中国版本.化学工业出版社.2015.

[2]罗伯特.J.希勒.非理性繁荣[M].中国版本.中国人民大学出版社.2014.

作者简介：胡函，出生年月:1996.7，性别:女，民族：汉，籍贯（精确到市）:江苏宿迁，学历：本科，研究方向：会计学

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