关于房地产内部控制并注意房地产开发企业与其他企业内部控制中不同的着重点。
一、房地产开发项目的控制
由于土地是稀缺且不可替代的资源,既受经济形势变化的影响,也受政策形势变化的影响,所以在房地产开发中关注国家的宏观调控政策显得非常重要。又由于房地产投资数额较大,建设周期长,资金周转较慢,投资风险较大,所以房地产开发企业在开发项目立项上应建立集体审议联签制度,实行集体决策,并建立项目决策及实施的责任制度,且将不相容岗位分离。
首先,由企划部在经过周密的市场调查及项目对比的基础上对开发项目的规划、设计进行可行性研究与分析,充分考虑房地产开发的地域性特点,准确定位消费群体。财务部、预算部、工程部等部门应当参与可行性研究工作,对项目所需的资金、预期的净现金流量、资金的时间价值、资金的机会成本、投资收益以及投资的安全性等进行综合分析和测算。其次是对已设立项目进行评估,比较选择项目方案,提出对项目投资决策的建议。应注意将可行性研究分析与项目的可行性评估交由不同的部门或人员进行,以使不相容的岗位互相分离;必要时应从企业外部聘请有关专业部门进行项目评估。最后由董事会行使集体审议决策权。
二、房地产开发成本的控制
1.设备及材料采购的控制
对普通材料应按照请购与审批、采购与检验的程序办理,并将不相容的岗位分离开,以相互牵制,防止舞弊,降低采购成本。对设备与大宗材料的采购应建立严格的请购审批制度:对预算内的采购项目应由工程部根据施工进度与工程预算提前向项目部提出采购申请;对预算外的采购项目在提起申请时还应提供有关工程设计变更及施工变更的有关批文,经批准后再由采购部门通过市场分析与寻价,确定潜在供应商。应充分考虑以往的合格供方记录以及生产厂家是否通过IS0国际质量认证,以期从最初环节控制开发产品的质量。要在充分了解潜在供应商的信誉、供货能力等基础上进行公开、公平、公正的招标,且应将项目中所有涉及的要求在招标邀请文件中清楚陈述,最后由项目主管部门确定合适的供应商,并在咨询法律顾问的基础上正式签定采购合同,确保双方的合法权益。对重要的或技术性较强的采购业务还应组织专家进行论证,实行集体决策和审批。在实际操作中还应考虑重要性与成本效益性的原则,对一般材料可采用定单采购或合同订货的方式,对零星材料的采购可采取直接购买的方式,并应制定紧急需求的特殊采购业务的处理程序。对采购回来的普通材料由仓库部门验收,对技术上要求较强的材料应会同技术质检部门验收,对设备则应由技术质检部门进行开箱验收,并出具验收证明。要建立设备与大宗材料采购验收责任制,将采购成本在保质、保量的基础上降为最低,以期使房地产开发产品的成本从基础环节得到控制。
2.房地产施工成本的控制
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